La résiliation de baux commerciaux lors d’un avis d’intention et d’une proposition concordataire
La Loi sur la faillite et l’insolvabilité (LFI) permet à une entreprise qui se restructure de résilier un ou plusieurs baux commerciaux. (paragraphe 65.2(1) LFI) La demande de résiliation doit être effectuée entre le dépôt de l’avis d’intention et le dépôt de la proposition concordataire.
Une entreprise qui a plusieurs établissements a donc la possibilité de résilier des baux commerciaux et de fermer des établissements non rentables qui causent, en tout ou en partie, des difficultés financières.
Ladite demande de résiliation doit être effectuée par préavis de 30 jours au locateur et ce dernier peut contester cette demande dans les 15 jours suivant le préavis. Si le locateur conteste la demande de résiliation, la partie débitrice (l’entreprise) devra démontrer au tribunal que la résiliation est nécessaire afin d’assurer la viabilité de la proposition concordataire. S’il n’y a pas de contestation, le bail est résilié.
Lorsqu’un locateur conteste une résiliation de bail commercial
Dans le cas d’une contestation, la jurisprudence à ce sujet démontre que la Cour aura tendance à rejeter la demande du locateur si la partie débitrice arrive à prouver, preuve à l’appui, qu’il ne peut y avoir de restructuration viable sans la résiliation du bail. À moins que d’autres solutions n’existent, la Cour favorise habituellement cette décision afin de permettre à l’entreprise en difficultés financières d’éviter la faillite.
Les indemnités pour les locateurs
Nous retrouvons au paragraphe 65.2(4) de la LFI, les indemnités que les locateurs peuvent réclamer et pouvant être incluses aux termes de la proposition.
Il est à noter que les locateurs n’ont pas de réclamation pour le loyer exigible par anticipation.
Le proposant peut offrir au locateur de produire une preuve de réclamation pour une indemnité correspondant au préjudice réel subi par la résiliation ou pour le moindre des montants suivants :
La totalité du loyer stipulé pour la première année qui reste à courir sur le bail après la résiliation, majoré de 15 % du loyer à courir après la première année;
Trois ans de loyer.
Si le locataire n’offre rien de particulier au locateur, ce dernier peut produire une réclamation ordinaire et participer à la distribution comme les autres créanciers (alinéa 65.2 (4) c) LFI.
Le locateur peut voter dans la catégorie des créanciers ordinaires ou être classé dans une catégorie spécialement créée pour tous les locateurs, et ce, si les intérêts de ces derniers sont les mêmes et si la proposition le prévoit. Si le locateur est considéré comme un créancier ordinaire, il aura droit aux mêmes dividendes que les autres créanciers de cette catégorie. Si une classe spéciale est créée, il recevra le dividende prévu à la clause.
Il est possible, après le dépôt de l’avis d’intention, de demander au tribunal de déterminer les catégories auxquelles ils appartiennent.
Résilier d’autres contrats
Il est également possible, lors du dépôt d’un avis d’intention ou de la proposition pour une personne morale ou physique qui exploite une entreprise, de résilier d’autres contrats tels que des contrats d’approvisionnements, des contrats de vente d’équipements ou des contrats avec des fournisseurs.
En effet, la Loi permet à des entreprises débitrices de se libérer de contrats qui contribuent à leur insolvabilité si :
Ces contrats sont le résultat de mauvaises négociations;
Des situations imprévues sont survenues;
Cette résiliation donnera des chances supplémentaires à la survie de l’entreprise.
Si le syndic ne s’y oppose pas, la partie débitrice envoie un préavis de résiliation de 30 jours à ses cocontractants. La partie adverse a alors un délai de 15 jours pour contester ladite demande de résiliation. Si aucune opposition n’est soulevée, le contrat est automatiquement résilié.
Le législateur a ainsi allégé le processus et cela permet au tribunal d’intervenir seulement si une partie s’oppose. Dans de telles circonstances, le contrat pourra être résilié si le tribunal considère qu’il est discutable, désavantageux ou encore si sans cette résiliation, la restructuration est compromise.
Comme toute résiliation, elle peut être accompagnée d’une condamnation à des dommages et intérêts. Le paragraphe 65.11(8) prévoit que cette réclamation constitue une réclamation prouvable.
Finalement, nous retrouvons au paragraphe 65.11(10) certaines exceptions telles que certains contrats financiers, conventions collectives, accords de financement au titre desquels le débiteur est l’emprunteur, etc.
Ginsberg Gingras est un leader dans le domaine de l’insolvabilité commerciale au Québec et dans l’Est ontarien. Pour toute question supplémentaire au sujet de la résiliation de bail commercial ou toutes autres questions en matière d’insolvabilité, n’hésitez pas à contacter un syndic autorisé en insolvabilité de Ginsberg Gingras.