La bulle immobilière entraînera-t-elle plus de faillites?

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Bulle immobilière

La bulle immobilière entraînera-t-elle plus de faillites?

Y a-t-il ou non une bulle immobilière en ce moment? Doit-on s’attendre à ce que la valeur des maisons s’effondre dans un avenir rapproché? Si oui, quelles seront les conséquences?

En tant que syndic autorisé en insolvabilité (SAI), je ne suis pas la personne la mieux placée pour débattre des deux premières questions. Mon champ d’expertise est plutôt l’insolvabilité, c’est­-à-­dire l’endettement des consommateurs.

Je peux cependant me prononcer sur les conséquences financières probables d’une dévalorisation des maisons.

D’autant plus qu’il y a un lien à faire entre l’augmentation de la valeur des maisons et la hausse du niveau d’endettement des ménages canadiens.

Insolvabilité en baisse

Le niveau d’endettement moyen des Canadiens est à un sommet historique de 167,3 %. Pourtant les statistiques du Bureau du surintendant des faillites Canada (BSF) démontrent que le nombre de dossiers d’insolvabilité est en baisse au Québec et en Ontario.

Comment est-ce possible que les gens soient plus endettés, mais moins insolvables?

Une partie de la réponse se cache peut-être dans la popularité des marges de crédit hypothécaire. Il s’agit là d’une variable importante pour faire un lien entre l’augmentation de la valeur des maisons et le niveau d’endettement des ménages canadiens.

Explosion du nombre de marges de crédit assorties d’un prêt hypothécaire

Sans surprise, les prêts hypothécaires représentent la dette la plus importante des ménages canadiens : 77 %. Beaucoup seront cependant étonnés d’apprendre que les marges de crédit représentent 48 % de toutes les autres dettes.

La popularité grandissante de ce produit a d’ailleurs amené l’Agence de la consommation en matière financière du Canada (ACFC) à réaliser une étude sur le phénomène.

Le rapport de l’ACFC démontre notamment une corrélation directe entre le recours à une marge de crédit hypothécaire et l’augmentation du niveau d’endettement des Canadiens. Les deux données ont progressé de façon pratiquement identique au cours des 15 dernières années.

On y apprend également que :

  • le solde moyen impayé sur ces marges de crédit est de 70 000 $;
  • 4 consommateurs sur 10 ne font pas de paiement régulier pour réduire leur solde;
  • 1 consommateur sur 4 ne paie que les intérêts ou le montant minimum.

Le rôle de la bulle immobilière dans l’endettement des consommateurs

Bulle immobilière ou non, la valeur moyenne des maisons a connu une flambée depuis l’an 2000. Curieusement, la popularité grandissante des marges de crédit hypothécaire coïncide également avec cette période. Vous commencez à voir le lien?

Voici de façon simplifiée ce qui se produit.

  • La limite d’une marge de crédit hypothécaire est fixée à 65 % du prix d’achat ou de la valeur marchande d’une maison.
  • Le marché, pour diverses raisons incluant ou non une bulle immobilière, fait augmenter la valeur marchande d’une maison.
  • Ainsi, la valeur à la hausse des maisons a une incidence directe sur la capacité d’emprunter des consommateurs puisqu’elle leur permet d’augmenter leur marge de crédit.
  • Les consommateurs utilisent leur marge de crédit, augmentant du coup leur niveau d’endettement.

L’ACFC décrit le phénomène de la façon suivante dans son rapport :

« Les consommateurs ont ainsi eu recours à des stratégies à effet de levier, utilisant la valeur nette de leur maison pour emprunter et consolider leurs dettes, financer des rénovations domiciliaires, payer des vacances et faire des dépenses importantes. »

Ceci expliquerait donc en partie pourquoi bon nombre de consommateurs surendettés parviennent encore à honorer leurs obligations financières.

Mais les consommateurs ayant recours à cette stratégie ne font-ils que gagner du temps?

Les risques qui guettent les consommateurs surendettés

L’utilisation de sa marge de crédit comme source de revenus comporte son lot de risques.

1. Augmentation des taux d’intérêt

Les marges de crédit sont généralement liées à des taux d’intérêt variables. Les taux historiquement bas que nous avons connus ont sans doute encouragé les gens à recourir à leur marge de crédit.

Mais la Banque du Canada a finalement relevé son taux directeur de 0,25 % en juillet, et les économistes s’entendent pour dire qu’il grimpera encore.

Dans ce contexte, les marges de crédit commanderont fort probablement des frais d’intérêt plus élevés.

Les consommateurs déjà serrés financièrement le seront encore davantage si les taux d’intérêt continuent de grimper.

2. Solde élevé sur sa marge de crédit

Lorsque le solde de la marge de crédit est élevé, cela entraîne des coûts en intérêt plus importants.

Mais un autre problème souvent ignoré est la perte de profit lors de la vente de la maison.

Pensons par exemple à un couple en instance de divorce. Étant tous deux copropriétaires de la maison, ils s’entendent pour la vendre.

  • Le solde de leur hypothèque est de 220 000 $
  • Le solde de leur marge de crédit hypothécaire est de 70 000 $
  • Ils obtiennent une offre de 300 000 $.
  • Après remboursement des dettes conjointes, il ne leur restera plus que 5 000 $ chacun.

3. Dévalorisation de la valeur des maisons

Vous connaissez le vieil adage : tout ce qui monte doit redescendre.

Cela s’applique à la valeur des maisons dans une bulle immobilière. Donc attention propriétaires de maisons à la valeur artificiellement gonflée. Si vous augmentez votre marge de crédit pour maintenir votre rythme de vie, vous pourrez avoir des problèmes financiers plus tard.

Si la valeur des maisons devait redescendre, ou même se stabiliser, il deviendrait alors impossible de maintenir la même stratégie. Lorsque la limite de la marge de crédit serait atteinte, il ne serait plus possible de l’augmenter à nouveau.

Il faudrait alors trouver une autre façon pour boucler ses fins de mois.

Chacun de ces risques est suffisant pour entraîner de sérieuses difficultés financières à quelqu’un. Imaginez les conséquences si plusieurs de ceux-ci se réalisent. Ultimement, la faillite ou la proposition de consommateur pourrait être inévitable dans certains cas.

Adopter une démarche proactive

Si vous vivez dans une région touchée par une bulle immobilière ou que le solde de votre marge de crédit vous inquiète, agissez dès maintenant.

Révisez votre budget et préparez un plan pour rembourser votre marge de crédit. Profitez du fait que les taux d’intérêt sont encore bas pour rembourser davantage de capital. Vous ferez ainsi baisser votre solde et paierez moins d’intérêts quand les taux grimperont.

Si votre niveau d’endettement vous stresse et vous semble sans issue, sachez que vous n’êtes pas seul. Chaque année, environ 4 500 consommateurs consultent Ginsberg Gingras pour des conseils et des solutions à leur endettement. Faites comme eux et contactez-nous sans frais et en toute discrétion.

Pascal Gagnon

Pascal Gagnon, CPA, CGA, CIRP, SAI

Syndic autorisé en insolvabilité

Bachelier en administration des affaires de l'Université du Québec à Hull, Pascal Gagnon s'est joint à Ginsberg Gingras en 1995.

Il a ensuite obtenu la désignation professionnelle CGA en 1997 et sa licence de syndic autorisé en insolvabilité en 2002.

M. Gagnon a su développer au cours des années une expertise en insolvabilité des entreprises et des consommateurs.

Il est nommé vice-président le 1er janvier 2013.

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