Régie par la Loi sur la faillite et l’insolvabilité (LFI) — qui est elle-même réglementée par le Bureau du surintendant des faillites Canada (BSF) —, la faillite permet à des personnes insolvables d’effacer leurs dettes et d’amorcer un nouveau départ. Évidemment, l’incidence d’une telle procédure sur la cote de crédit demeure une grande source de préoccupation. Au Canada, entre 70 000 et 75 000 personnes déclarent faillite chaque année. Aussi, pour tous ces gens qui sont aux prises avec une cote de crédit entachée, acheter une maison ou se reloger par la suite peut constituer un immense défi.
Ceci dit, il n’est pas impossible d’obtenir du crédit hypothécaire lorsque la libération de la faillite a été obtenue. Cependant, les modalités du prêt ne sont alors pas toujours avantageuses. Premièrement, pour obtenir une hypothèque assortie de modalités normales dans une institution financière classique, il sera peut-être possible de faire assurer le prêt par la Société canadienne d’hypothèque et de logement (SCHL). Mais, dans un tel cas, il y a une prime supplémentaire à payer. De plus, les règles afférentes stipulent que la personne doit avoir obtenu sa libération au moins 24 mois auparavant.
Si cette façon de procéder ne convient pas à tout le monde, il existe d’autres solutions envisageables.
Solutions envisageables afin d’acheter une maison après une faillite
Oui, même après une faillite, il peut être possible d’acquérir une maison pour y habiter. Mais il faudra peut-être alors que le financement provienne d’un prêteur hypothécaire autre qu’une institution financière classique.
Le prêteur privé
Certaines entreprises se spécialisent dans le financement transitoire. Les genres de prêts qu’elles offrent se caractérisent habituellement par des termes plutôt courts : ils s’échelonnent sur une période allant de 3 mois à 2 ans environ. Puisque les personnes insolvables représentent un risque plus élevé pour les prêteurs privés, il y a un prix à payer pour avoir recours à leurs services :
- une mise de fonds de 25 % en général;
- des taux d’intérêts élevés, variant entre 10 et 20 %.
Principal avantage du prêteur privé
- un accès rapide à la propriété.
La location avec option d’achat
La location avec option d’achat est une solution plutôt méconnue mais relativement simple à comprendre. Comme son nom le laisse entendre, ce processus comporte deux étapes : la location, puis l’achat.
Dans un premier temps donc, le propriétaire de la maison et le futur acheteur signent un bail d’une durée déterminée. Pendant toute la durée du bail, le locataire-acheteur verse un loyer au propriétaire. À la fin du bail, il peut acheter ou non la maison à un prix convenu d’avance.
Pour le locataire-acheteur, il s’agit là d’une solution particulièrement intéressante, puisqu’il dispose alors de suffisamment de temps pour améliorer sa cote de crédit. Le but recherché est de lui permettre d’éventuellement contracter une hypothèque auprès d’une institution financière classique. Toutefois, dans le cadre d’un tel processus, le locataire-acheteur doit effectuer un dépôt de garantie initial, qui pourra servir de mise de fonds s’il décide d’acheter la maison. Pour disposer d’une preuve de ce dépôt, il est recommandé de procéder par traite bancaire ou par l’intermédiaire d’un compte en fidéicommis d’un notaire (au Québec) ou d’un avocat.
Tant que la maison n’est pas vendue, le propriétaire demeure responsable du prêt hypothécaire. Il en va de même pour le paiement des taxes municipales et scolaires, bien que ces frais puissent être intégrés au loyer mensuel. Les frais d’entretien et de réparation peuvent par ailleurs avoir fait l’objet d’un arrangement entre le propriétaire et le locataire-acheteur.
Principaux avantages de la location avec option d’achat
- un accès rapide à la propriété;
- un dépôt (mise de fonds) moindre que celui exigé par les institutions financières;
- la possibilité de majorer le loyer pour constituer une mise de fonds plus importante pour l’achat;
- un arrangement qui, scellé par un document devant un notaire (au Québec) ou un avocat, rassure les deux parties intéressées.
Recherche des occasions d’obtenir une location avec option d’achat
Une offre de location avec option d’achat peut être faite à quiconque vend sa maison. Bien que peu nombreux, certains propriétaires de maison recherchent précisément des locataires intéressés par ce genre d’arrangement. Par ailleurs, les promoteurs immobiliers ont plus fréquemment recours à cette forme d’arrangement pour vendre leurs maisons neuves.
Quelques précautions à prendre pour éviter d’autres problèmes de dettes
Bien qu’attrayant, le recours à un prêteur privé ou à la location avec option d’achat peut être lourd de conséquences si les modalités de l’accord ne sont pas respectées. Si tel est le cas, le prêteur privé pourrait saisir la maison. De son côté, le locataire-acheteur s’exposerait à perdre son dépôt initial, de même que l’argent investi pendant la location.
Ces solutions conviennent donc davantage aux personnes qui disposent de revenus suffisants pour être en mesure de s’acquitter de leurs engagements. À la suite d’une faillite, la priorité doit être l’adoption de saines habitudes financières. Notamment, il faut respecter son budget et éviter les pièges de l’endettement. Il est dès lors préférable de repousser l’achat d’une maison si un tel projet risque d’exercer une trop forte pression sur sa situation financière.
Au moment d’une faillite, le débiteur insolvable a l’occasion d’assister à deux séances de consultation budgétaire privées avec son syndic de faillite. S’il lui fait alors part de son intention d’acheter une maison, il sera d’autant mieux placé pour évaluer les chances de succès de son projet, sans compter qu’il aura aussi accès aux conseils judicieux d’un professionnel en ces matières.
Chez Ginsberg Gingras, nous demeurons toujours à votre disposition pour vous conseiller, même lorsque les procédures sont terminées et que la libération de la faillite a été prononcée. Veuillez donc ne pas hésiter à communiquer avec nos professionnels au sujet de toute question que vous pourriez avoir en matière d’insolvabilité et de gestion budgétaire.